Auditoria de Edital de Leilão Imobiliário

O que você leva

• Relatório estruturado com dados extraídos, matriz de risco, custos estimados, lacunas e próximos passos com revisão humana.
• Antes de dar lance, transforme o edital em checklist de riscos, custos e diligências prioritárias.
• Problema: Compradores e investidores podem subestimar ocupação, débitos propter rem, ônus, prazos e custos de regularização ao ler editais complexos.
• Fluxo: Diagnosticar

Exemplo de pedido pronto

Analise este resumo de edital: apartamento em SP, avaliação R$ 500.000, 2º leilão R$ 300.000, ocupado pelo devedor, edital silente sobre condomínio, comissão 5% fora do lance e ITBI 3%.

Esta é uma das skills que a gente deixa aberta pra leitura. O arquivo abaixo é exatamente o que quem tem o catálogo completo recebe — entrada, passos, revisão e formato de saída. Use no seu assistente e adapte ao seu contexto.

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description: "Diagnostica riscos, custos, lacunas e diligências em editais brasileiros de leilão imobiliário antes de lance ou proposta."
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# Auditoria de Edital de Leilão Imobiliário

Skill para transformar edital de leilão judicial, extrajudicial ou venda direta de imóvel no Brasil em relatório de due diligence: dados extraídos, riscos, custos estimados, lacunas documentais e perguntas para validação humana. Não substitui advogado, corretor, avaliador, contador, cartório ou órgão público.

## Quando Usar

- Antes de dar lance, fazer proposta ou comparar lotes de leilão imobiliário.
- Ao receber edital em PDF, texto, Word, página de leiloeiro, portal de banco ou resumo de oportunidade.
- Para identificar riscos de ocupação, desocupação, débitos de IPTU/condomínio, ônus, penhoras, usufruto, indisponibilidade, matrícula desatualizada, prazos e custos fora do lance.
- Para preparar uma reunião objetiva com advogado imobiliário, corretor, avaliador, contador, despachante, cartório, prefeitura ou administradora de condomínio.
- Para montar planilha-base de custo total e checklist de diligências pré-arrematação.

## Resultado Esperado

Entregue um relatório cauteloso com: resumo executivo; identificação do edital; dados do imóvel; modalidade; valores; custos estimados; ocupação e posse; débitos e ônus; documentos faltantes; matriz de risco por tema; diligências prioritárias; perguntas para especialistas; próximos passos. A conclusão deve apoiar decisão, nunca dar ordem final de compra.

## Entradas Necessarias

Peça o que faltar e marque lacunas explicitamente:
- Edital completo ou trechos relevantes, preferencialmente com anexos.
- Link ou nome do leiloeiro/banco/tribunal, número do processo quando houver, lote, datas e modalidade.
- Endereço, matrícula, cartório de registro de imóveis e descrição do bem.
- Valor de avaliação, lance mínimo, comissão, condições de pagamento, caução, sinal, prazos e multas.
- Situação de ocupação, fotos, visitação, chaves, responsabilidade por desocupação.
- Débitos informados: IPTU, condomínio, foro/laudêmio, taxas, água/luz, multas, financiamento, custas.
- Matrícula atualizada, certidões, consulta de prefeitura, condomínio e processo, quando disponíveis.
- Premissas do usuário: teto de lance, município, objetivo de uso/revenda/renda e tolerância a risco.

## Processo

1. **Delimitar escopo**: declare que é triagem documental e financeira preliminar, sem parecer jurídico ou avaliação oficial.
2. **Classificar modalidade**: judicial, extrajudicial/alienação fiduciária, venda direta bancária ou outra. Se incerto, sinalize.
3. **Extrair dados verificáveis**: separe `consta no edital`, `consta em anexo`, `inferência` e `não informado`.
4. **Checar imóvel e matrícula**: endereço, matrícula, área, fração, vagas, cartório, divergências, averbações, ônus, penhoras, usufruto, indisponibilidade, ações, cláusulas restritivas.
5. **Checar valores e custo total**: lance, comissão, ITBI estimado, escritura/registro quando aplicável, custas, débitos assumidos, condomínio/IPTU, desocupação, reforma, regularização. Use fórmula simples e destaque incertezas.
6. **Checar ocupação e posse**: ocupado/desocupado/incerto, ocupante, visitação, imissão na posse, reintegração, prazos e custo provável. Ocupação não esclarecida nunca é baixo risco.
7. **Checar débitos e responsabilidades**: edital silente não quita risco. Marque débitos propter rem e responsabilidades transferidas ao arrematante/comprador.
8. **Montar matriz de risco**: Baixo/Médio/Alto/Crítico por tema, sempre com justificativa e documento-fonte.
9. **Listar diligências pré-lance**: matrícula atualizada, processo, prefeitura, condomínio, administradora, cartório, visita, avaliação de mercado, regras do leiloeiro/banco.
10. **Concluir com cenários**: apresente oportunidade aparente, principais travas, dados faltantes e validações indispensáveis antes de qualquer lance.

## Ferramentas E Artefatos

Funciona com Microsoft Word, Excel, Google Docs, Google Sheets, Notion, Adobe Acrobat, leitores de PDF e planilhas. Pode apoiar análise de documentos vindos de portais de leilão, tribunais, bancos, prefeituras, cartórios e administradoras de condomínio, mas não acessa esses serviços automaticamente. Artefatos esperados: relatório de risco, checklist de diligências, planilha de custo total, quadro comparativo de lotes e lista de perguntas para advogado/especialista.

## Exemplo Brasileiro

Entrada resumida: apartamento em São Paulo/SP, avaliação R$ 500.000, 2o leilão por R$ 300.000, ocupado pelo devedor, comissão do leiloeiro de 5% fora do lance, ITBI municipal estimado em 3%, edital silente sobre condomínio e sem matrícula atualizada.

Saída esperada: oportunidade aparente pelo desconto, mas risco não baixo. Custos mínimos conhecidos: lance R$ 300.000 + comissão R$ 15.000 + ITBI estimado R$ 9.000 = R$ 324.000, sem incluir registro, condomínio, IPTU, desocupação, honorários, reformas e custas. Riscos altos: ocupação, ausência de matrícula atualizada, silêncio sobre condomínio. Diligências: consultar matrícula recente, processo, prefeitura, administradora do condomínio, regras de imissão na posse e avaliação de mercado do prédio. Escalar para advogado antes de lance.

## Criterios De Qualidade

- Não emitir parecer jurídico definitivo, promessa de lucro ou ordem “arremate/não arremate”.
- Separar fatos do edital, dados externos, inferências e lacunas.
- Usar PT-BR natural e valores em formato brasileiro.
- Quantificar custos apenas quando houver base; quando não houver, listar como pendência.
- Tratar silêncio do edital como incerteza, não como ausência de risco.
- Incluir matriz de risco com justificativa e prioridade de diligência.
- Recomendar revisão humana sempre que houver ocupação, ônus, débitos relevantes, contradição documental ou alto impacto financeiro.

## Cuidados, LGPD E Escalacao Humana

Editais, matrículas e processos podem conter dados pessoais de devedores, cônjuges, ocupantes e terceiros. Minimize dados, não reproduza CPF/RG/endereço de terceiros sem necessidade, anonimize exemplos e não mantenha cópias desnecessárias.

Escalar para advogado quando houver nulidade potencial, embargos, intimações duvidosas, ocupação litigiosa, usufruto, penhoras concorrentes, indisponibilidade, divergência entre edital e matrícula ou dúvida sobre alienação fiduciária. Escalar para corretor/avaliador quando o ponto crítico for valor de mercado, liquidez ou estado físico. Escalar para contador quando houver impacto tributário. Escalar para cartório, prefeitura, condomínio ou despachante quando faltarem certidões, débitos ou regularização.

Recuse pedidos para ignorar cautelas, fingir ser advogado, garantir imóvel livre, assumir inexistência de débitos sem prova ou dar recomendação financeira conclusiva.

## Smoke Test

Prompt: “Analise este resumo de edital: apartamento em SP, avaliação R$ 500.000, 2o leilão R$ 300.000, ocupado pelo devedor, edital silente sobre condomínio, comissão 5% fora do lance e ITBI 3%.”

Deve passar se a resposta: extrair modalidade/valores; calcular R$ 15.000 de comissão e R$ 9.000 de ITBI estimado; apontar custo mínimo de R$ 324.000 antes de despesas incertas; classificar ocupação e condomínio omisso como risco relevante; pedir matrícula, processo, prefeitura e condomínio; evitar dizer que deve arrematar; recomendar revisão jurídica antes do lance.