Analisa editais de leilão judicial, extrajudicial e venda direta, apontando riscos, custos ocultos e diligências antes do lance.
Antes → Depois · resultado real
O mesmo pedido, com e sem a skill.
Apartamento de 2 quartos no Portão, em Curitiba/PR: avaliação de R$ 480.000, segundo leilão com lance mínimo de R$ 288.000. O edital diz que o imóvel está ocupado e não fala nada sobre condomínio. É a primeira arrematação da vida do investidor — e o leilão é sexta-feira.
Quem manda · Investidor de primeira arrematação que viu '40% de desconto' e quase esqueceu de perguntar o resto.
Antes · pedido improvisado
“analisa esse edital e me fala se vale a pena dar o lance”
O que a IA devolve
Vale MUITO a pena! 🚀 40% de desconto = lucro garantido de R$ 192.000 na revenda! O edital não menciona dívida de condomínio, então o imóvel está livre de débitos. A desocupação é tranquila, é só conversar com o morador. Pode dar o lance com confiança!
Por que é fraco · Trata silêncio do edital como ausência de dívida (condomínio acompanha o imóvel e pode sobrar pro arrematante), chama ocupação de 'tranquila', promete lucro garantido e dá ordem de compra — as quatro coisas que uma análise séria nunca faz.
Depois · com a skill
O comando
Use Auditoria de Edital de Leilão Imobiliário.
Leilão extrajudicial (alienação fiduciária), 2º leilão sexta-feira.
Imóvel: apto 2 quartos, Portão, Curitiba/PR. Avaliação R$ 480.000; lance mínimo R$ 288.000.
Edital: imóvel ocupado (não diz por quem), silente sobre condomínio, comissão do leiloeiro de 5% fora do lance. Não tenho a matrícula atualizada.
Meu teto: R$ 320.000 de custo total. Objetivo: revenda.
Quero custos com base declarada, matriz de risco, diligências e perguntas pro advogado — sem 'arremate/não arremate'.
O que a IA devolve
Toca nos 4 pins
Escopo: triagem documental e financeira preliminar — não é parecer jurídico nem avaliação oficial.
Identificação: leilão extrajudicial (alienação fiduciária) — consta no edital. 2º leilão, lance mínimo R$ 288.000 sobre avaliação de R$ 480.000.
O que consta × o que falta:
Consta no edital: ocupação (sem identificar ocupante), comissão de 5% fora do lance, pagamento à vista.
Não informado: débitos de condomínio, IPTU, matrícula atualizada, responsabilidade pela desocupação.
Custo total estimado (só o que tem base):
Item
Valor
Base
Lance mínimo
R$ 288.000
edital
Comissão 5%
R$ 14.400
edital
ITBI estimado (3%)
R$ 8.640
alíquota a confirmar na prefeitura de Curitiba
Mínimo conhecido
R$ 311.040
antes das incertezas
Fora da conta por falta de base: registro/escritura, condomínio em aberto, IPTU, desocupação, reforma, honorários.
Ocupação e posse: ocupado, sem identificar ocupante nem responsável pela desocupação → risco ALTO. Pode exigir ação de imissão na posse, com prazo e custo imprevisíveis.
Débitos: . Pedir declaração de débitos à administradora ANTES de sexta.
Matriz de risco:
Tema
Nível
Justificativa
Ocupação
Alto
ocupante e desocupação indefinidos
Condomínio
Alto
silêncio do edital + propter rem
Matrícula
Crítico
não vista: ônus, penhoras e indisponibilidade invisíveis
Valores do edital
Médio
claros, mas custo total segue incerto
Diligências antes de qualquer lance: matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis; declaração de débitos da administradora do condomínio; certidão de IPTU na prefeitura; regras de imissão na posse no edital; avaliação de mercado real do prédio (não a do edital).
Perguntas pro advogado: quem responde pela desocupação e em que prazo? Há risco de purgação da mora pelo devedor antes da consolidação? O edital prevê débitos sub-rogados no preço ou transferidos ao arrematante?
Conclusão (cenários, não ordem): o desconto aparente é real, mas há 2 riscos altos e 1 crítico em aberto. Se as diligências voltarem limpas, refaça esta conta com os números reais — e leve ao advogado antes do lance.
Por que ganha · Transforma o '40% de desconto' em conta de custo total com base declarada item a item, trata o silêncio do edital como risco (não como alívio), classifica a matrícula não vista como crítico e devolve uma agenda de diligências executável antes de sexta — sem jamais dar ordem de compra.
O '40% de desconto = lucro garantido' virou custo mínimo de R$ 311 mil, dois riscos altos, um crítico — e a lista exata do que checar antes de sexta.
antes ~3 noites lendo edital sem saber o que procurar → depois ~30min conferindo a matriz e agendando o advogado
Dono ou gestor de PMEEspecialistaLiderançaAdministrativoinvestidor imobiliárioadvogado imobiliáriogestor patrimonial
Fluxos
Diagnosticar
Softwares
Microsoft WordMicrosoft ExcelGoogle DocsGoogle SheetsNotionAdobe Acrobatportais de leiloeirossites de tribunais
Uso
Precisa configurarUso moderado
O que você leva
Relatório estruturado com dados extraídos, matriz de risco, custos estimados, lacunas e próximos passos com revisão humana.
Antes de dar lance, transforme o edital em checklist de riscos, custos e diligências prioritárias.
Problema: Compradores e investidores podem subestimar ocupação, débitos propter rem, ônus, prazos e custos de regularização ao ler editais complexos.
Fluxo: Diagnosticar
Exemplo de pedido pronto (prévia)
Analise este resumo de edital: apartamento em SP, avaliação R$ 500.000, 2º leilão R$ 300.000, ocupado pelo devedor, edital silente sobre condomínio, comissão 5% fora do lance e ITBI 3%.
